商品房预售合同是否有效咨询根据山东省<山东省城市房地产开发企业资质管理规定>第十九条: 房地产开发企业应当依据各自资质等级，按照下列业务范围内从事房地产开发经营业务： 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，按照建设部《房地产开发资质管理规定》可以在全国范围承揽房地产开发项目。 二级三级资质开发规模略:分别开发为不超过25万和15万平米. 四级资质开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。 暂定资质开发企业可承担的开发项目规模，原则上按与其注册资本和人员结构等资质等级条件相应开发企业可承担的开发项目规模来确定，仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。如果某房地产开发企业资质为暂定资质（或五级资质）,但却获批开发建筑面积12万平方米以上项目,并且获得相关预售证书?请问是否存在违规开发嫌疑?如果相关政府部门存在违规超越权限审批此项目，请问是否可以此为依据，起诉相关政府审批部门，并判定已签的商品房预售合同无效？谢谢！
如果单纯因开发商的资质等级不够而起诉开发商，要求人民法院确认合同无效的胜诉可能性较低。根据最高人民法院的司法解释，人民法院确认合同无效，应以法律和行政法规为依据，不能以地方规章和部门规章为依据。你可以要求相关部门处理开发商的超越资质范围开发行为，开发商可能会承担行政违法责任。以上意见，仅供参考！建议一方面以对方存在欺诈行为行使撤消权,请求法院判定合同无效;另一方面可以提起行政诉讼,撤消其预售证书,从而要求判定合同无效!违规，但合同有效